La fiscalité

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Loi de Finances 2012 : Régimes fonciers

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La Loi Scellier (Dernière Année)

1/ LOI SCELLIER

Personnes concernées
Les contribuables (personne physique, personne physique en indivision, ou associés d’une SCI non soumise à l’IS) qui payent au moins 3 000 € d’impôts et qui disposent au minimum d’une épargne mensuelle de 300 € pour équilibrer l’opération.

Logements concernés
Les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement entre le 1er Janvier 2009 et le 31 Décembre 2012,
Les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet entre le 1er Janvier 2009 et le 31 Décembre 2012 d’une déclaration d’ouverture de chantier.
Les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’art.6 de la loi N°89-462 du 06 Juillet 1989 et qui font l’objet entre le 1er Janvier 2009 et le 31 Décembre 2012 d’une déclaration d’ouverture de chantier.
Les logements doivent se situer en zone A, B1 ou B2. Ces zones ont été définies par décret et correspondent à un déséquilibre entre l’offre et la demande de biens locatifs. Les logements en zone C ne sont éligibles que sur agrément ministériel

Remarque
Les biens démembrés ne sont pas éligibles aux dispositions de la loi Scellier.

Nature de la défiscalisation
Réduction d’impôt calculée sur le prix de revient retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 euros. Elle ne peut s’appliquer qu’à un seul logement par an.

Montant de la réduction d’impôt
Le montant de la réduction est différent suivant que le logement respecte ou non la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation).
Le logement respecte les exigences de la norme BBC (SCELLIER CLASSIC) :
o 13% pour les logements acquis ou construits en 2012, 
o 0%  en 2013.

Le logement ne respecte pas les exigences de la norme BBC :
o 6% pour les logements acquis ou construits en 2012,
o 0% en 2013.

La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans à raison de 1/9eme par an.


ENGAGEMENTS DE L'ACQUEREUR :
Louer le logement nu à titre de résidence principale d’un locataire pendant au moins 9 ans, sans possibilité de prorogation,
Respecter un plafonnement de loyers défini chaque année par décret.

Remarque
La location est possible à un membre de la famille de l’acquéreur, ascendant ou descendant, ne faisant pas partie de son foyer fiscal.


Avantages supplémentaires (Scellier intermédiaire)
En contrepartie du respect d’un plafonnement de loyers inférieur au Scellier « classique » et d’un plafonnement de ressources du locataire, l’acquéreur à droit à des avantages fiscaux supplémentaires :

Au terme des 9 premières années de location, possibilité de proroger la location pour une période de 3 ans avec une réduction d’impôt complémentaire de 4% par période triennale, soit 1/3 de 1,33% par an.
Au terme de la 12ème année de location, possibilité de proroger une nouvelle fois la location pour une seconde période de 3 ans avec le même avantage fiscal. Au terme des deux périodes de 3 ans, la réduction d’impôt supplémentaire est donc de 8%.
Abattement forfaitaire sur les loyers de 30%.

Remarque 
En loi Scellier « intermédiaire », la location à un membre de sa famille n’est pas possible.

Important
Le taux de la réduction d’impôt est déterminé par la date d’acquisition du logement (acte authentique) ou la date du dépôt de Permis de Construire pour les constructions.
La réduction s’applique sur les revenus de l’année d’achèvement du logement (acquisition en VEFA) ou de l’année de son acquisition (logement acquis achevé),
Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt du au titre de cette même année, le solde de la réduction d’impôt peut être imputé sur l’impôt des années suivantes jusqu’à la 6eme incluse. Priorité est donnée aux plus anciens reports jusqu’aux plus récents et ce avant la réduction d’impôt de l’année N.
L’investissement locatif Scellier est soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Charges imputables sur les revenus fonciers :
les intérêts d’emprunts,
les charges déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, les primes d’assurance,…).

Malraux

Personnes concernées :
Investisseurs fortement imposés (TMI à 40 %)

NOUVEAUTES 2009 :
Dans son Art 84, la nouvelle loi de finances apporte 3 modifications aux dispositions de la loi Malraux :
  • Instauration d’une réduction d’impôt pour un montant de travaux plafonné, en remplacement de la    déduction non plafonnée des travaux éligibles
  • Distinction accrue entre le secteur Sauvegardé et la ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager)
  • Obligation de location renforcée.

Caractéristiques de la loi :
Les contribuables bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu, à raison des dépenses qu’ils supportent en vue de la restauration d’un immeuble bâti :
  • Situé dans un secteur sauvegardé
  • Situé dans une ZPPAUP.

Avantage fiscal : REDUCTION D’IMPOT
Elle est égale à
  • 30% du montant des dépenses retenues, dans la limite annuelle de 100.000 € pour un immeuble situé en ZPPAUP, soit 30.000 € maximum par an.
  • 40% du montant des dépenses retenues, dans la limite annuelle de 100.000 € pour un immeuble situé en Secteur Sauvegardé, soit 40.000 € maximum par an.

Durée du dispositif :
Engagement de location du logement est portée à 9 ans, au lieu de 6 ans.
Elle doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Exclusion :
La location ne peut-être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, ni avec un ascendant ou un descendant d’un des associés dans le cas SCI.

Monuments Historiques

Art. 85 de la loi de finances pour 2009 n°2008-1425 du 27 décembre 2008
Le nouvel art 156 bis du CGI prévoit désormais 2 conditions pour pouvoir bénéficier de l’imputation sans plafond des déficits sur le revenu global pour les immeubles classés Monuments Historiques :
  • L’engagement de conserver la propriété de ces immeubles pendant au moins 15 ans (à compter de leur acquisition)
  • L’interdiction pour l’immeuble concerné d’avoir fait l’objet d’une division (copropriété) à compter du 01/01/09, sauf agrément du ministre chargé du budget ou de la culture.

Plafonnement des niches fiscales

PLAFONNEMENT GLOBAL DES NICHES FISCALES

Investissements concernés

Ceux réalisés à compter du 1er janvier 2009 (voir ci-après) .

Calcul du plafond

Plafond de 18 000 € plus 4% du revenu imposable à partir de 2012.

Précisions complémentaires

L'avantage fiscal perçu par la déduction du déficit foncier n'est pas plafonné

Dispositif

Ce dispositif a pour objectif que tout contribuable s'acquitte de l'impôt, pouvant être réduit par le biais de divers dispositifs sans toutefois dépasser un plafond.

 

Investissements concernés

L’article 91 de la loi de finances de 2009 précise les avantages fiscaux éligibles à ce plafonnement. Sont concernés par ce plafonnement :

- L’économie d’impôts générés par l’amortissement Robien/Borloo

- Les réductions et crédits d’impôts autres que :

o Adhérents de centres de gestion ou d'association agréés (199 quater B)

o cotisations syndicales (199 quater C)

o Frais de scolarité pour enfants étudiants (199 quater F)

o Primes d'assurances rente survie ou épargne handicap (199 septies)

o Intérêts des emprunts contractés pour la reprise d'une société non cotée (199 terdecies-0B)

o Hébergement en établissement de long séjour ou en section de cure médicale (article 199 quindecies)

o prestations compensatoires versées en capital (199 octodecies)

o Intérêts perçus au titre de différé de paiement pour la transmission des exploitations agricoles (199 vicies A)

o Dons aux œuvres faits par les particuliers (200, 200 bis, 238 bis)

o Acquisition d'un trésor national (238 bis-0A)

o Tutorat d'un créateur d'entreprise (200 octies)

o Cotisation versées aux associations syndicales chargées du défrichement forestier (200 decies A)

o Acquisition d'équipements en faveur des personnes âgées ou fragiles (200 quater A) o Prime pour l'emploi (200 sexies)

o Dépenses de remplacement pour congé de certains exploitants agricoles (200 undecies)

Cette niche fiscale plafonne donc entre autre les réductions d’impôt des investissements Girardin, RTC en ZRR, Malraux, LMNP, Scellier et Robien Borloo pour la partie d’avantage fiscal perçu au titre de l’amortissement.

Ne sont donc pas pris en compte l’avantage fiscal lié au déficit foncier, aux investissements Monuments Historiques, les abattements (Borloo, Scellier, Micro-Foncier, Micro-BIC), ainsi que l’imputation de déficit meublé.

 

Entrée en vigueur

La loi de finance 2010 définit un nouveau plafonnement global des avantages fiscaux.

Plafond 2009 :

Il s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2009 pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2009.

Les avantages fiscaux au titre de l'amortissement De Robien seront plafonnés lorsqu'ils seront relatifs à :

·    des logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 01/01/2009

·    des logements qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 01/01/2009;

·    des locaux affectés à un usage autre que l'habitation et transformés en logements et logements réhabilités, acquis à compter du 01/01/2009 ;

·    des souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI réalisées à compter du 01/01/2009.

Les avantages fiscaux au titre d'investissements Outre-Mer sont plafonnés lorsqu'ils sont relatifs :

·    à des logements qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 01/01/2009,

·    à des logements dont une demande d’agrément a été faite à partir du 01/01/2009.

Plafond 2010 :

Il s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2010 pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2010.

Toutefois, ce nouveau plafond ne concerne pas :

·    les réductions d'impôt sur le revenu en Girardin libre ou intermédiaire, Girardin industriel et Girardin social, qui résultent :

o des investissements pour l'agrément ou l'autorisation préalable desquels une demande est parvenue à l'administration avant le 1er janvier 2010;

o des acquisitions d'immeubles ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier avant le 1er janvier 2010;

o des acquisitions de biens meubles corporels commandés avant le 1er janvier 2010 et pour lesquels des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ont été versés;

o des travaux de réhabilitation d'immeubles pour lesquels des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ont été versés avant le 1er janvier 2010;

·    la réduction d'impôt sur le revenu en LMNP Bouvard accordée au titre de l'acquisition de logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l'acquéreur avant le 1er janvier 2010;

·    la réduction d'impôt sur le revenu en Scellier au titre de l'acquisition de logements ou de locaux pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l'acquéreur avant le 1er janvier 2010.

Plafond 2011 :

Il s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2011 pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011.

Toutefois, ce nouveau plafond ne concerne pas :

• les réductions d'impôt sur le revenu en Girardin libre ou intermédiaire, Girardin industriel et Girardin social, qui résultent :

o des investissements pour l'agrément ou l'autorisation préalable desquels une demande est parvenue à l'administration avant le 1er janvier 2011;

o des acquisitions d'immeubles ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier avant le 1er janvier 2011;

o des acquisitions de biens meubles corporels commandés avant le 1er janvier 2011 et pour lesquels des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ont été versés;

o des travaux de réhabilitation d'immeubles pour lesquels des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ont été versés avant le 1er janvier 2011;

·    la réduction d'impôt sur le revenu en LMNP Bouvard accordée au titre de l'acquisition de logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l'acquéreur avant le 1er janvier 2011;

·    la réduction d'impôt sur le revenu en Scellier au titre de l'acquisition de logements ou de locaux pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l'acquéreur avant le 1er janvier 2011.

Plafond 2012 :

Il s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2012 pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2012.

Toutefois, ce nouveau plafond ne concerne pas :

·    les réductions d'impôt sur le revenu en Girardin libre ou intermédiaire, Girardin industriel et Girardin social, qui résultent :

o des investissements pour l'agrément ou l'autorisation préalable desquels une demande est parvenue à l'administration avant le 1er janvier 2012;

o des acquisitions d'immeubles ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier avant le 1er janvier 2012;

o des acquisitions de biens meubles corporels commandés avant le 1er janvier 2012 et pour lesquels des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ont été versés;

o des travaux de réhabilitation d'immeubles pour lesquels des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ont été versés avant le 1er janvier 2012;

·    la réduction d'impôt sur le revenu en LMNP Bouvard accordée au titre de l'acquisition de logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l'acquéreur avant le 1er janvier 2012;

·    la réduction d'impôt sur le revenu en Scellier au titre de l'acquisition de logements ou de locaux pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l'acquéreur avant le 1er janvier 2012.

 

Calcul du plafond

Le montant du plafond 2009 est fixé à 25 000 € par an, augmenté de 10 % du revenu imposable du foyer fiscal pour l'imposition des revenus de 2009.

Le plafond 2010 est de 20 000 € par an, augmenté de 8 % du revenu imposable de 2010 du foyer fiscal (Loi de Finances 2010).

Le plafond 2011 est de 18 000 € par an, augmenté de 6 % du revenu imposable de 2011 du foyer fiscal (Loi de Finances 2011).

 

Le plafond 2012 est quant à lui de 18 000 € par an, augmenté de 4 % du revenu imposable de 2012 du foyer fiscal (Loi de Finances 2012).

 

On entend par revenu imposable le net imposable qui sera appliqué au barème progressif, déduction faite

des déficits fonciers et autres mécanismes de déduction.